香港顶级豪宅换了主人！
香港东半山豪宅区，聂歌信山道 8 号，有"亚洲楼王"之称的 MOUNT NICHOLSON 顶层大宅近日以 14.4 万港元 / 呎（相当于 142.31 万元 / 平米）的成交价刷新亚洲纪录，而背后买家则隐现"顺丰系"物流版图中的关键人物。
就在上个月，香港山顶超级豪宅 MOUNT NICHOLSON 以 6.09 亿港元成交一套顶层特色户型，土地注册处资料显示，买家身份是来自嘉峰国际货运的谢燕妮。
根据天眼查等第三方资料显示，谢燕妮主要在嘉峰国际货运旗下公司担任监事，而她任职的 7 家公司的董事长均为张晓龙一人，而张晓龙则在嘉里物流中国旗下多家公司担任法人或董事。
通过股权关系进一步梳理，嘉峰国际货运是嘉里物流中国的全资子公司，而嘉里物流中国则在 2021 年被顺丰控股收购。
"凤凰网风财讯"引用业内人士猜测称，不排除谢燕妮只是"顺丰系"某些大股东购房的代持名义方。
针对 上述报道， 嘉里物流（已更名" KLN "，0636.HK）相关人士表示，"（上述购房） 人士目前与 K LN 并无任何关联。按公司政策规定，KLN 不会回应关于个别人士事务的问题。"
引发市场关注的是，2024 年 2 月底，香港特区政府宣布全面取消楼市管控措施，该措施被戏称为香港楼市"撤辣"。
随后香港楼市尤其是顶豪市场，迎来一波"抄底潮"，蚂蚁集团执行副总裁邵晓锋、"百度七剑客"之一的郭眈、宁德时代董事长曾毓群等多位内地富豪被曝出手购置香港豪宅。如今"顺丰系"富豪的这笔最新交易，又成为这股热潮中的一个标志性案例。
"亚洲楼王"新纪录背后，"顺丰系"浮现
香港东半山顶级豪宅 Mount Nicholson 是由九龙仓集团（00004.HK）与南丰集团联合开发、会德丰地产独家销售，近日以 6.09 亿港元总价售出的顶层特色户为 Penthouse B，每平方呎单价高达 14.44 万港元，刷新全港纪录，创下亚洲一手分层住宅呎价新高。
这套顶层豪宅面积达 4217 平方呎，拥有四间套房，配备私人电梯大堂，更附连 3112 平方呎的私人天台。
这不是 MOUNT NICHOLSON 首次创下纪录。2021 年 11 月，该项目曾以每呎 14.08 万港元的价格售出 16 楼 D 室，创下当时亚洲最高呎价。如今时隔 3 年，随着 6.09 亿港元总价出售，这个顶级豪宅项目的成交单价纪录又推高了 3615 港元，逼近 15 万港元大关。
而刷新了 MOUNT NICHOLSON 成交单价纪录的谢燕妮，其身份自然引发市场关注。
来源：中原地产
公开文件显示，谢燕妮是嘉峰国际货运前主要股东之一。 2022 年，嘉里物流以 59.24 亿港元收购嘉峰国际货运剩余 39% 股权，交易完成 后，嘉峰国际货运成为嘉里物流的全资子公司。
而谢燕妮拥有交易方 Summer Way International Limited 的 78.1% 股权。
天眼查显示，目前谢燕妮在 7 家物流公司担任监事，其中 5 家公司是嘉峰国际货运的城市分公司或代理公司，其余 2 家为嘉荣国际货运代理 ( 南京 ) 有限公司、嘉瑾国际货运代理 ( 上海 ) 有限公司。
来源：天眼查
而上述 7 家公司的董事长都是张晓龙，张晓龙目前在 50 余家公司中担任法定代表人或董事，其中大部分属于嘉里物流中国的企业集团成员，如嘉顺达物流有限公司及其分公司、上海嘉沨物流有限公司、上海泓聪物流有限公司等。
而嘉里物流现为顺丰系重要成员。2021 年 10 月，顺丰控股宣布其全资子公司已完成对嘉里物流 9.31 亿股股份的收购，约占后者已发行股本的 51.5%，交易总对价达 175.55 亿港元。
这笔收购使顺丰总裁王卫继 2017 年顺丰控股（002352.SZ）上市和 2021 年 5 月顺丰房托（2191.HK）上市 后，拥有了第三家上市公司。2025 年嘉里物流更名为 KLN Logistics Group Limited，股票简称 KLN。
经过上述股权关系不难看出，购买 Mount Nicholson "亚洲楼王"的买家与"顺丰系"存在关联关系，但是否为"顺丰系"某些大股东代持，仍有待顺丰方面给予回应。
"香港、上海等核心楼市，近期豪宅的交易是非常不错的。实际上，一些核心的城市总体来讲确实有这样一波豪宅的交易热潮。行业大佬和富豪也纷纷到香港楼市投资，还反映出当前形势下，保值增值的资产更受大家关注，这也导致豪宅的交易表现是非常强。"上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，内地富豪资金流向香港楼市，可能还与投资移民等因素相关。
"顺丰系"富豪的香港地产生意
"顺丰系"富豪买豪宅并不是第一次了，其中最引人关注的自然是顺丰创始人王卫。
早在 2010 年，《壹周刊》就报道了王卫耗资 3.5 亿港元买下香港九龙塘喇沙利道地皮，自建两栋别墅的事情，报道中还提到，别墅配备了独立泳池。
2021 年初，《21 世纪经济报道》在报道中指出，香港龙头地产商之一新鸿基地产旗下位于东半山司徒拔道 18 号超级豪宅项目 Central Peak 出售了 3 个单位，均由顺丰关联人士购入，交易金额高达 4.93 亿港元。
其中，Alpex II 座 5 楼 Manor 的 A 室连车位成交价为 1.88 亿港元，登记买家为邓丽贞 ( TANG LAI CHING ) ，与王卫妻子的中文姓名一致；项目同座 5 楼 Manor B 室连车位成交价 1.76 亿港元，登记买家为王鎏桐 ( WONG LAU TUNG ) ；Everex II 座 3 楼 Manor B 室，连车位成交价 1.29 亿港元，登记买家为余楚媛 ( YU CHOR WOON CAROL ) 。
虽然王卫不喜欢被人关注，但他自身以及"顺丰系"与房地产的关系一直都是市场关注热点，从公司业务来看，顺丰旗下上市公司顺丰房托是其房地产领域主要投资平台。
2021 年 5 月，顺丰成立房托基金，在港交所正式挂牌交易，成为国内首个赴港上市并以物流资产为主体的房地产投资信托基金。
不过顺丰房托业绩表现并不理想，2018 年 -2020 年三个年度，顺丰房托取得的运营利润分别为 4.23 亿港元、2.86 亿港元、1.6 亿港元；归属于拥有人应占年内盈利则从 2.98 亿港元下滑至 2688 万港元。
"顺丰推进其上市的主要目的是帮助公司拓宽融资渠道，并盘活公司的物流资产。"顺丰控股方面认为，"随着我国物流需求的日益增长，物流地产的投资回报率高于一般的商业地产。"
截至 2024 年，顺丰房托已经在国内和东南亚拥有众多物流产业园、物流中心，土地面积约 1211 万平米，建筑面积 1108 万平米。
截至 2024 年 12 月 31 日，顺丰房托持有位于中国内地及香港的四处物流物业，合计可租赁面积约为 42.79 万平方米，分别是香港青衣物业、佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园以及长沙丰泰产业园，香港青衣物业可出租面积最大，约为 16 万平米。其中，香港物业占整体收入约 73%，期内，青衣物业录得收入约 3.3 亿港元。
无论是"顺丰系"富豪的个人置业投资，还是"顺丰系"企业战略，王卫和顺丰在房地产市场上的举动都持续受到关注。
严跃进认为，2022 年开始香港房价回调，这为内地投资者提供了抄底机会。随着 2024 年香港楼市"撤辣"，取消额外印花税、减免税费，内地富豪开始加快进入香港楼市。未来，香港豪宅的保值、避险价值还会吸引更多富豪下场投资。
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